Enric Fabra, Cohabitac: «El tanteo y retracto es crucial para seguir aumentando el parque de vivienda de alquiler social»

El derecho de tanteo y retracto a favor del tercer sector es un instrumento fundamental en la política de vivienda y, en Cataluña, está permitiendo ampliar el parque de vivienda social. A través de este, las fundaciones que integran Cohabitac -la coordinadora de fundaciones de vivienda social catalana- han adquirido 850 viviendas derivadas de procesos de ejecución hipotecaria para su puesta en alquiler social. En 2024, se esperan adquirir 110 nuevas.  

Enric Fabra Monné, Secretario Técnico de Cohabitac, nos cuenta cómo se lleva a cabo este proceso, cómo pasar del uso irregular de viviendas a alquileres muy sociales y qué potencialidades tiene esta herramienta si se aplicara en el resto de Comunidades Autónomas.    

Cuéntanos un poco sobre los orígenes del derecho de tanteo y retracto como instrumento de política de suelo y vivienda en Cataluña. 

La Ley 18/2007 por el derecho a la vivienda de Cataluña y el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas procedentes de procesos de ejecución hipotecaria son la base normativa. Fue a mediados del 2018 cuando la “Agencia de l’Habitatge de Catalunya (AHC)” (Agencia de la Vivienda de Cataluña) promovió el acuerdo marco para la adhesión de ayuntamientos con demanda fuerte y acreditada y la homologación de entidades sociales con interés en la adquisición de viviendas provenientes del tanteo y retracto (TyR).  

Esto supuso una gran oportunidad para las entidades del sector que, de esta forma, tenían prioridad para acceder a la compra de viviendas provenientes de estos procesos de ejecución. Con el acuerdo también se estableció una línea de préstamos bonificados del Instituto Catalán de Finanzas (ICF) para facilitar las compras de estas viviendas que, convertidas en compras de carácter temporal, permiten la propiedad a las entidades durante 75 años. Pasado este tiempo, los pisos formarán parte del parque público de vivienda social.  

Pero la AHC y los ayuntamientos tenían prioridad por delante de las entidades sociales, por lo que el primer año las entidades que promueven la vivienda social no pudieron acceder a la compra de todas las viviendas que hubieran querido. Después de una fase de diálogo con la Administración, se mejoró esta situación, pues se abrió la puerta a la posibilidad de comprar por el mismo procedimiento pisos del mercado abierto detectados por las propias entidades. Esto supuso una gran mejora, ya que a partir de ese momento las fundaciones incrementaron fuertemente la compra de estas viviendas, mayoritariamente del mercado abierto, pero también a entidades bancarias que nos las habían cedido y donde ya vivían familias usuarias de algunas de las entidades adheridas a la coordinadora de fundaciones. 

¿Qué importancia tiene el derecho de tanteo y retracto para las entidades sociales? ¿Cuántas viviendas se han conseguido bajo esta fórmula en Cohabitac? 

Como es lógico, la ampliación del parque de vivienda social de alquiler en Cataluña, y en el resto del Estado, no sólo debe basarse en la nueva promoción. Todos sabemos la gran cantidad de viviendas vacías que hay en las calles de nuestros pueblos y ciudades.  

El derecho de tanteo y retracto sobre viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria es una oportunidad única para las entidades de la “Xarxa d’Habitatges d’Inserció Social (XHIS)” (Red de Viviendas de Inserción Social, que está integrada por las entidades sin ánimo de lucro que gestionan las viviendas de inserción y que deben tener como finalidad social la atención a personas con riesgo de exclusión), entre las que se encuentran varias de las fundaciones de Cohabitac.  

Esta iniciativa es crucial para seguir aumentando el parque de vivienda de alquiler social en Catalunya, sobre todo considerando aquellos colectivos que no pueden hacer frente a un alquiler del mercado libre, pero tampoco al mercado de vivienda asequible ni social.  

Programas como los que ofrece la Generalitat (desconocidos e inexistentes en las distintas Comunidades Autónomas) para cubrir el diferencial entre el coste mensual de la hipoteca y el precio que cada persona en situación de vulnerabilidad puede asumir por el alquiler de una vivienda, son claves para poder dar cobertura a estos colectivos vulnerables. 

En este caso estamos hablando de vivienda muy social, con unos precios de alquiler que se sitúan en el 30% de los ingresos de esa persona o de esa unidad familiar (a veces supone un precio mensual de alquiler de 30 €).   

Pero para poder dar cobertura a estas personas en situación de vulnerabilidad, también se requieren programas de ayudas para brindarles un acompañamiento social integral, abordando una amplia gama de aspectos que incluyen el económico, el laboral, el formativo, el socioeducativo, el relacionado con la salud mental y el comunitario. Para brindar el mejor soporte posible, complementamos este acompañamiento con la colaboración de entidades especializadas en las problemáticas específicas que puedan afrontar las personas que atendemos. Estas ayudas provienen de la “Diputació de Barcelona (DIBA)”.  

A nivel de cifras, a lo largo de estos últimos seis años, las fundaciones adheridas a la Coordinadora han adquirido más de 850 viviendas a través de este instrumento. Estimamos que a lo largo de este 2024 las fundaciones de Cohabitac adquirirán más de 110 nuevas viviendas mediante el derecho de TyR. 

¿Podrías contarnos algún ejemplo del que estéis especialmente orgullosos?

La ampliación del parque de vivienda social a partir de la adquisición de vivienda ocupada. Abordar la problemática de la ocupación irregular de viviendas con un modelo de transición y regularización del alquiler que acompaña a las familias durante todo el proceso. Su objetivo es minimizar los elevados costos emocionales, sociales, temporales y económicos asociados al paradigma actual y los modelos de desahucio. Proyecto llevado a cabo con alianzas dentro del sector social.   

Por un lado, una empresa de inserción que gestione territorialmente el mantenimiento preventivo, la logística y las reparaciones del parque de viviendas. Por otro lado, una entidad especializada en inserción laboral para implantar un sistema de mejora competencial de las personas que residen en las viviendas adquiridas, incorporando la tecnología como instrumento facilitador.  

En el ámbito de la regularización de las ocupaciones, se está proponiendo un nuevo modelo de intervención social con dos influencias metodológicas, acción social integral y la planificación centrada en la persona, que tiene en cuenta la implicación de las instituciones públicas, capaces de legislar en materia de vivienda social, las entidades sin ánimo de lucro que ya están en contacto con las personas residentes y las empresas propietarias de los inmuebles ocupados. Este modelo destaca por su carácter marcadamente preventivo, por contraposición al existente, en el que los recursos habitacionales son de tipo emergencial y tienen un carácter reactivo, lo que implica soluciones provisionales e inadecuadas para las personas desahuciadas.  

Otros programas, como es el destinado a la captación de vivienda social para Entidades Sociales o el destinado a la captación de viviendas para incorporarlas a programas públicos de vivienda social en colaboración con administraciones locales como son los ayuntamientos y los Consejos Comarcales, también son innovadores dentro del sector.  

¿Cuál habría sido el fin de estas viviendas si no hubieran sido adquiridas por entidades de Cohabitac? 

Desde la perspectiva de las Entidades Sociales, sabemos con seguridad que estos pisos no hubieran sido puestos al mercado de alquiler con un precio de renda social, por tanto, seguiríamos sin la posibilidad de ampliar el parque de vivienda social y dar salida efectiva y duradera a las necesidades de los colectivos y familias en situación de vulnerabilidad y exclusión social.   

¿Cómo se lleva a cabo este proceso y cuáles son sus principales desafíos?  

La notificación del derecho de tanteo debe dirigirse a la AHC, haciendo constancia de los siguientes datos:  

  • La identificación de la vivienda objeto de transmisión 
  • El título que se tiene sobre la vivienda 
  • La fórmula jurídica de transmisión 
  • El precio de venta previsto 
  • Las condiciones de la transmisión 
  • Datos de los posibles compradores 
  • Cédula de habitabilidad vigente 
  • El estado de ocupación de la vivienda 
  • Una valoración justificada sobre el estado de conservación  

Los pasos a seguir para optar a este procedimiento son:  

1. Llenar la relación de viviendas

2. Presentar la notificación 

3. Recibir la respuesta de la Administración  

La AHC notifica al titular de la vivienda la decisión de ejercer el derecho de tanteo o no ejercerla, en el plazo máximo de 2 meses. En el supuesto de que se realice una inspección en la vivienda el plazo se ampliará otros 15 días, para que la Administración pueda examinar las condiciones físicas de la vivienda. Transcurrido este plazo sin respuesta, se entenderá que la Administración renuncia al ejercicio del derecho.  

En cuanto a los desafíos, aunque las entidades sociales valoramos muy positivamente este programa, a día de hoy existen algunas dificultades que frenan el ritmo previsto de adquisición de estas viviendas, aunque, de la mano de la Administración, poco a poco estamos consiguiendo fortalecer el modelo. Algunas de estas dificultades son: 

  • Procedimiento de pago del diferencial entre el coste mensual de la hipoteca y el precio de alquiler: en algunas ocasiones hemos estresado la tesorería de las fundaciones debido a la demora en el cobro de las ayudas de l’AHC. Sin embargo, en las últimas convocatorias esta situación se ha ido regularizando. 
  • Cuantía de las ayudas de la DIBA: la dotación presupuestaria de este fondo de ayudas se encuentra congelada desde hace más de siete años, cuando el volumen de viviendas ha ido incrementando así como los costes de los trabajadores sociales. Esperamos regularizar este desajuste en la próxima convocatoria.  
  • Prioridad de la AHC y de los ayuntamientos: en alguna ocasión nos encontramos que, después de que la fundación haya realizado el trabajo de localización, estudio y análisis de una vivienda con potencial para ser adquirida por este procedimiento (con su correspondiente gasto de gestión), finalmente la AHC o la administración local ejerce el derecho de prioridad. En este sentido, las fundaciones de COHABITAC pedimos a la AHC una mayor coordinación o que se establezca un porcentaje de reserva de viviendas para las entidades sociales. 
  • Capacidad financiera del ICF: analizando la tendencia de compra de vivienda de los últimos años a través del Tanteo y Retracto por parte de las entidades sociales, existe la posibilidad que la entidad financiera establezca unos límites de financiación por entidad. En este sentido, la AHC deberá establecer algún mecanismo de garantía al ICF para poder seguir ampliando el parque. 
  • Límite de crédito por operación. Actualmente el límite por operación es de 90.000 euros, que incluye el precio de compra y los costes de rehabilitación. Este importe viene siendo insuficiente en determinados barrios y poblaciones. 

Una de las medidas que pedimos desde AVIVAS es que se desarrolle en el resto de Comunidades Autónomas el derecho de tanteo y retracto a favor del Tercer Sector, ¿qué implicaciones positivas tendría esto para el conjunto de la población? 

Una consecuencia directa es la ampliación del número de operadores que trabajan para la ampliación del parque de vivienda social y, la incorporación de las entidades sociales aporta el complemento del acompañamiento social de las familias, resolución de conflictos comunitarios y seguimiento social permanente.  

Abre la posibilidad a hacer cosas diferentes para conseguir resultados distintos a los que nos han llevado hasta la situación de colapso actual, desde la mirada del interés general y el derecho a la vivienda digna.  

Pero para ello, como es lógico, se requiere que los gobiernos autónomos los doten de presupuesto. Como hemos visto anteriormente, se requiere financiación y ayudas directas para: 

  • Subsidiar los tipos de interés
  • Cubrir el diferencial entre la cuota hipotecaria y lo que puede pagar cada inquilino 
  • La gestión inmobiliaria 
  • El acompañamiento social  

Si estas viviendas van dirigidas a colectivos vulnerables, es totalmente imprescindible disponer de estos cinco pilares, caso contrario el proyecto resulta totalmente inviable.  

El hecho que estas viviendas reviertan a la Administración pública pasados 75 años no es ningún inconveniente para las entidades sociales puesto que, al menos en el caso de las fundaciones de Cohabitac, no tenemos un carácter patrimonialista. Lo importante aquí es que estas viviendas no vuelvan a desprotegerse y vuelvan a formar parte del mercado libre. No nos podemos permitir el lujo de volver a caer en los errores del pasado. 

¿Alguna cuestión más que añadir? 

El funcionamiento adecuado del mercado de la vivienda es clave desde muchas perspectivas como la macroeconómica, la financiera y la social. Cuando los precios de la vivienda, especialmente los del alquiler, aumentan; muchos colectivos resultan excluidos, otros tienen que soportar una carga excesiva para sus rentas, se produce un retraso en la formación de hogares por parte de los jóvenes que, de paso, afecta negativamente a la tasa de natalidad, se dificulta la movilidad laboral, aumenta la inversión de alquiler residencial, lo que deriva en un incremento del precio de la vivienda…