Manifiesto

La vivienda es un derecho esencial y una necesidad básica de todas las personas y su carencia desencadena situaciones de exclusión (social, sanitaria, laboral…). Desde 2022 el precio de la vivienda ha aumentado un 4,5 % en España. Esta situación resulta especialmente crítica para personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad, quienes encuentran serias dificultades para acceder a una vivienda fuera del mercado privado. Sólo un 2,5% del total del parque de vivienda es social, siendo la media europea del 9,3% 1.

Como apunta FOESSA (2022)2, en 2021, el 20,6% de los hogares se vieron afectados por una situación de exclusión residencial3. Desde Provivienda (2023)4, se eleva esta cifra al 29,5% de los hogares. Según esta investigación, hay 5,5 millones de hogares en España en situación de exclusión residencial y el alquiler empobrece a 4 de cada 10 hogares, de los cuales, 250.000 cuentan con ingresos medios. Los precios de la vivienda, en relación con los ingresos, son (únicamente por detrás de la pobreza severa) el segundo factor explicativo de la exclusión residencial. Dicho de otro modo: los problemas de vivienda se solucionan, en buena medida, promoviendo más vivienda asequible.

Como recoge el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales de NNUU (PIDESC, 1996)5, el derecho a la vivienda forma parte de los elementos que constituyen un nivel de vida adecuado y, según ha remarcado el Comité Europeo de Derechos Sociales (2021)6, los Estados deben adoptar medidas jurídicas y prácticas positivas para la protección efectiva del mismo, incluyendo criterios de calidad y asequibilidad en la misma. En este sentido, ONU Habitat (2023)7 integra la asequibilidad como uno de los factores clave que componen el concepto de vivienda adecuada, entendiendo por vivienda asequible aquella que no supera el 30% de los ingresos del hogar (sin suministros). Considerando dicho umbral, casi un 40% de los hogares (38,7%) realiza un sobreesfuerzo para pagar el alquiler (ECV, 2020)8.

Frente a esta problemática, las entidades de la sociedad civil que trabajamos para generar un modelo alternativo de vivienda desde el no lucro, llevamos décadas promoviendo y gestionando viviendas para personas en situación de vulnerabilidad. Solo en 2022, las entidades que integramos AVIVAS hemos gestionado 6.900 viviendas y hemos alojado a unas 16.500 personas, dando soluciones residenciales a quienes no pueden hacer frente a los precios de la vivienda en el mercado libre.

Desde AVIVAS queremos poner el foco en aquellos países con alto porcentaje de vivienda social y asequible y replicar sus aprendizajes. Entre ellos, destaca la figura de las Housing Associations; organizaciones que desde el no lucro o el lucro limitado, promueven, construyen, rehabilitan y gestionan vivienda asequible y social, apoyadas en mayor o menor medida por las Administraciones Públicas. Se ha comprobado cómo, si este tipo de entidades gestiona un gran porcentaje de vivienda sobre el total del parque, se ayuda a regular los precios del mercado. El caso austriaco es un ejemplo de ello, pues refleja cómo un aumento del 10% en la proporción de Housing Associations puede dar lugar a la disminución de un 5% de los alquileres del mercado privado9.

Sin embargo, las entidades que trabajamos en la provisión y gestión de vivienda social y asequible desde el no lucro, nos encontramos día a día con numerosas trabas que dificultan nuestro trabajo y nos sitúan en una posición de desventaja frente a actores lucrativos que proveen y gestionan vivienda. Por todo ello, las entidades que trabajamos para generar un modelo de vivienda alternativo, social, asequible y no lucrativo, nos hemos unido dando origen a AVIVAS, la Alianza por la Vivienda Asequible y Social, demandando políticas y planes de vivienda en dos líneas:

Aumentar el parque de vivienda en alquiler social y asequible para alcanzar  la media europea del 9,3%, con miras a llegar en 2040 al 15% como solicita el Relator Especial sobre el derecho a una vivienda adecuada de Naciones Unidas. Para ello:

  1. Aumentar el PIB destinado a vivienda, manteniendo más allá de 2024 los niveles de financiación pública alcanzados con los Fondos Next Generation y el Plan de Recuperación Transformación y Resiliencia, y aumentar las partidas presupuestarias destinadas a vivienda asequible y social. En la actualidad, la media europea de inversión en esta línea es del 0,55% del PIB frente a España que es del 0,15%.
  2. Implementar e incrementar la financiación de vivienda social y asequible del Plan Estatal de Acceso a la Vivienda (2022 – 2025) y futuros Planes (2025 – 2028), desarrollando programas que cuenten con el Tercer Sector sin ánimo de lucro como actores destinatarios preferentes.

Impulsar y apoyar el modelo de entidades sociales sin ánimo de lucro proveedoras de vivienda, Housing Associations. Para ello:

  1. Desarrollar un marco normativo para las “entidaes sociales proveedoras de vivienda” o “Housing Association” que permita diseñar políticas públicas que favorezcan y faciliten su actividad, estableciendo un equilibrio entre derechos y obligaciones para las entidades. La norma debería contemplar, entre otros elementos, las siguientes cuestiones:
    1. Establecer requisitos claros y equilibrados para que dichas entidades puedan ser actores prioritarios en el desarrollo de las políticas de vivienda, especialmente en los Planes de Vivienda.
    2. Establecer criterios de  incentivos fiscales a su actividad dado su objetivo prosocial y no especulativo.
    3. Diferenciar claramente la actividad de las entidades sin ánimo de lucro proveedoras de vivienda de otros actores que se enmarcan en un contexto especulativo y sin orientación prosocial, como los grandes tenedores de vivienda con ánimo de lucro o las Socimis.

El aumento de viviendas gestionadas por las Housing Associations resultará positivo para otras entidades sociales y administraciones que ejecutan proyectos de intervención social a través de la vivienda, pero que no están especializadas en captación y gestión de las mismas.

  1. Desarrollar un marco fiscal favorable al trabajo del Tercer Sector, reduciendo la carga fiscal de determinados tipos como el IBI10, IVA11, ITP12, Impuesto de Sociedades13 e IRPF14, siempre que se destinen a la ampliación del parque de vivienda social y asequible desde el no lucro. En la actualidad, iniciativas sin ánimo de lucro tienen una carga fiscal mayor que otros actores de carácter lucrativo.
  2. Aumentar la financiación pública para procesos de compra, gestión y acompañamiento, a través de organismos públicos como el ICO. Para ello, es necesario generar líneas de financiación ventajosas reduciendo o subvencionando el tipo de interés y alargando los plazos de devolución. De la misma manera, desarrollar avales de financiación públicos  para la adquisición de vivienda.
  3. Establecer una reserva de suelo mínima del 30% a vivienda asequible, tanto en suelo urbanizado como en nuevas calificaciones de suelo urbanizable. Esto, mediante el desarrollo de fórmulas ya operativas de concesión o derecho de superficie por parte de entidades públicas o similares para el desarrollo de proyectos de vivienda del Tercer Sector.
  4. Incrementar las subvenciones a la promoción y gestión de vivienda para aumentar la producción de viviendas asequibles y sociales de alquiler a gran escala. De la misma manera, son necesarias subvenciones para los procesos de gestión y acompañamiento que realizan las entidades del Tercer Sector.
  5. Desarrollar en las Comunidades Autónomas el derecho de tanteo y retracto en la compra de inmuebles a favor de entidades sin ánimo de lucro y Administraciones Públicas. Esta medida ya se aplica en Cataluña y ha permitido a las Fundaciones que integran Cohabitac la compra de numerosos inmuebles.
  6. Promover la incorporación de cláusulas sociales a través de la modificación de la Ley de Contratos de Sector Público para favorecer la iniciativa sin ánimo de lucro o de lucro limitado para programas de vivienda social y de emergencias.
  7. Incorporar la figura de  las Housing Association a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, excluyendo a estas de la definición de gran tenedor. De la misma manera, incorporar mecanismos para resguardar una mínima aplicación común entre CC. AA que no agudice diferencias territoriales en esta materia.
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[1] Observatorio de Vivienda Asequible. Disponible en: https://provivienda.org/observatorio/causas-del-problema/precio-de-compraventa/

[2] Foessa (2022): Evolución de la cohesión social y consecuencias de la Covid-19 en España. Disponible en: https://www.caritas.es/main-files/uploads/sites/31/2022/01/Informe-FOESSA-2022.pdf

[3] Proceso por el cual una persona o colectivo ve insatisfechas sus necesidades relacionadas con la vivienda, expresadas por las condiciones de habitabilidad, accesibilidad económica, estabilidad y entorno de la vivienda.

[4] Provivienda (2023): Prevención y atención de la exclusión residencial: Factores explicativos. Disponible en:  https://www.provivienda.org/datos-vivienda-espana/

[5] Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1996).

[6] Lukas, K (2021): The right to housing. Disponible en: https://www.elgaronline.com/monochap-oa/book/9781789903645/book-part-9781789903645-46.xml

[7] ONU Habitat (2023). Disponible en: https://onuhabitat.org.mx/index.php/elementos-de-una-vivienda adecuada#:~:text=Se%20considera%20que%20una%20vivienda,vivienda%20(ONU%2C%202018)

[8] Encuesta de Condiciones de Vida (2020).

[9] Housing Europe (2023). Disponible en: https://www.housingeurope.eu/resource-1828/new-research-from-austria-demonstrates-that-not-for-profit-housing-can-tame-the-housing-market

[10] Modificación los artículos 62 y 73 del RD 2/2004, de 5 marzo, del texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.

[11] Modificación del artículo 50 de la Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales y el artículo 20 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.

[12] Modificación de RD 1/1993 de 24 de septiembre de la Ley de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

[13] Modificación de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades.

[14] Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF y modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.