Housing Associations en Viena, una solución estable y no especulativa al problema de la vivienda

Las entidades de AVIVAS, “Alianza por la Vivienda Asequible y Social”, llevamos décadas trabajando para ampliar el parque de vivienda social y asequible desde el no lucro. Y para seguir haciéndolo, llegar a más hogares y convertirnos en una alternativa real y fuerte al mercado privado de la vivienda, nos hemos fijado en modelos que, desde el no lucro, están obteniendo resultados muy exitosos en el contexto europeo. 

Para ello, queremos destacar la figura de las Housing Associations (H.A), cuyo modelo está triunfando en países como Holanda o Austria. Por Housing Associations o Asociaciones de Vivienda entendemos “aquellas organizaciones que, desde el no lucro o el lucro limitado, promueven, construyen, rehabilitan o gestionan vivienda asequible y social, apoyadas en mayor o menor medida por las Administraciones públicas”.  

Ambos países europeos destacan por un alto porcentaje de vivienda social y asequible sobre el total del parque de vivienda. En el caso holandés, las H.A son el principal proveedor de vivienda social y asequible del país y suponen el 32% del total del stock de vivienda. En el caso austriaco, el 25% del parque de vivienda es gestionado por H.A a precios sociales y asequibles. A continuación, tomaremos el caso austriaco para analizar alguna de las potencialidades de este modelo. 

En Austria, las Housing Associations están reguladas bajo la «Limited-Profit Housing Act (WGG)”. Desde este marco se regulan cuestiones como la fijación del precio del alquiler, la reinversión de beneficios –limitados- en la construcción de más vivienda social y asequible, obligaciones relativas al mantenimiento de los edificios de la parte arrendadora, la conducta de negocio o auditorías anuales.

 

Esta normativa ha permitido regular y de esta manera, potenciar, el modelo de las Housing Associations. Y fruto de ello son las 185 H.A reconocidas en el país, las cuales introducen entre 13.000 y 19.000 viviendas al año a precio social y asequible. Sólo en la capital austriaca, donde el 78% de los hogares viven de alquiler (al ser considerada una opción asequible, estable y de gran calidad), el tercio de ellas –aproximadamente- es gestionada por las Housing Association. Se comprueba además cómo el parque de vivienda gestionado por las Housing Associations en Austria aumenta de manera constante: del 8% en 1971, al 17% en 2020.   

En este sentido, las viviendas municipales de alquiler social y asequible, así como aquellas del mercado privado de alquiler, disminuyen (sin que esto signifique una reducción del parque de vivienda social y asequible sobre el total). Estos resultados tan exitosos no serían posible sin una política clara, sólida y constante de fomento de alquiler asequible y estable frente a la propiedad. 

Por otro lado, si nos fijamos en los precios se comprueba cómo un aumento del 10% en la proporción de viviendas gestionadas por las Housing Associations puede dar lugar a la disminución de un 5% de los alquileres del mercado privado. Actualmente, el mercado del alquiler en la capital austriaca es de los más asequibles de Europa: 8,66 euros por metro cuadrado en 2022. Un precio mucho menor que el de otras ciudades europeas; París (29,10 euros), Londres (25,12), Barcelona (21,30), Múnich (18,90) o Madrid (18,46).  

La seguridad en la tenencia es otra de las potencialidades. En Austria, todos los alquileres de las H.A son indefinidos, salvo alguna excepción. En cambio, los alquileres del mercado privado son de carácter temporal. En cifras, solo el 5,1% de los contratos de alquiler de las H.A no son indefinidos, frente a un 2,5% en el caso de la vivienda municipal y un 46,5% en el mercado privado. Esto explica por qué las viviendas gestionadas por las Housing Associations, al no estar guiadas por una lógica de rentabilidad y sí de derechos, son mucho más estables y prestan mayor seguridad a las personas inquilinas a largo plazo.  

La colaboración público-Tercer Sector tiene, a su vez, un fuerte impacto económico positivo; este modelo introduce de 640 a 980 millones de euros al PIB todos los años. Las personas residentes de viviendas de H.A se benefician de los precios más bajos de la vivienda, lo que aumenta su poder adquisitivo, incrementa el PIB y reduce la necesidad de ayudas sociales. Además, la naturaleza de la fijación de alquileres en las H.A, como garantía para alquileres asequibles y seguros, otorga estabilidad en el tiempo y actúa como un «seguro» contra la naturaleza impredecible y volátil de los mercados de la vivienda.  

Las entidades que integramos AVIVAS, como entidades sociales proveedoras de vivienda desde el no lucro, operamos bajo una fórmula similar a las Housing Association. Desde AVIVAS estamos convencidas de que este modelo es posible a nivel estatal, pero para ello, es necesaria la colaboración del sector público con las entidades del Tercer Sector especializadas en vivienda, además de establecer una normativa que regule y potencie nuestro trabajo. Sólo así conseguiremos implementar este modelo y ampliar el parque de vivienda social y asequible de nuestro país.